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  彌漫的房貸荒

  17個一二線城市數據顯示,房地產信貸無一有松動改善現象,其中北京、深圳、南昌等城市進一步趨緊,有更多銀行執行基準利率再上浮或延長放款周期。

  廣州一傢推出首付分期的大型地產商人士說,目前推行的零首付政策,實際上隻是把首付款的繳納時間適當延長,但一般都在6個月內。對於一個沒有太多積蓄的人來說,這顯然會發生包括拖延繳納等事件,對於開發商和購房者都會是一件懊惱的事。開發商資金回籠不順暢,而購房者面臨房產被收回、損失已支付款項的風險。

  一傢華南區域城商行內部人士透露,該行正在研究進行首付分期甚至全款分期十年支付的金融政策,主要針對全國排名前十的大型地產商中的幾傢。在開發商、二手房中介以外,新房代理行業通過小額貸款公司,開始涉足為資金不足的購房者補充首付。

  積聚的潛在風險

  在近期被熱炒和看好的環京津一帶,武清、廊坊、保定等地的商品房貸款特別是針對非本地戶籍購房者,審批變得更加嚴格,本報瞭解到,不少購房者被迫改為支付全款或者一年期分期付款。

  21世紀經濟報道記者采訪顯示,廣州國有大行利率普遍上浮5%-10%,而股份制銀行首套房利率普遍上浮10%左右,甚至有銀行上調幅度則達到瞭30%,或新增房貸業務則處於暫停狀態。廣州二套房利率也普遍上浮1.1-1.2倍。

  房貸的緊張大大影響瞭開發商的銷售額和現金流。易居中國統計顯示,一季度房企資金到位增速明顯放緩,由2013年同比增幅26.5%降至6.6%;一季度商品房銷售金額顯著回落,由2013年的同比增26.3%變為同比降5.2%。

  開發商對購房者的首付款和按揭貸款的依賴越來越大,近年幾乎占到開發商資金來源的40%。壓力之下,開發商紛紛推出各種措施吸引買房人入場。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進則認為,免首付、首付分期等政策之下,很可能會出現購房者中途違約現象;而一旦降價潮持續,原有房產的剩餘還貸額度甚至高於房產價值,那麼購房者的情緒就會激化,出現斷供。所以要提防中國出現類似美國的"抵押贖回權喪失"的問題。

  不合格的貸款人?

  中國房地產學會副會長陳國強則指出,從開發商方面來說,墊付資金對開發商資金鏈有很高要求,對於購買者是否按約定時間支付資金,也面臨一些不確定的風險,出現違約的可能性也是存在的。

  21世紀經濟報道不完全統計,在廣州,包括合景泰富、雅居樂、時代地產等多個大開發商先後推出墊付首付、分期付款的促銷活動,涉及樓盤數十個。

  盡管已然如此緊張,不過有知情者稱,"一二線的情況還算是好的。"在山西省運城市,張文購買的一套商品房距其支付首付款已經超過3個月,至今沒有拿到貸款審批,無奈他隻好支付全款。

  二手房代理機構也在加入。深圳新興二手房中介房屋二胎 房屋二胎借款要繳清才能平臺中躍地產,聲稱深圳任何小區任何房子都可以做零首付。

內容來自sina新聞

  此後,保利地產在廣州的少數樓盤也嘗試推出瞭首付分期,分期期限4到9個月不等;而剛剛上市不久的時代地產更全面推出瞭首付一成活動。位於廣東番禺區的時代外灘項目,首付僅需交一成,餘款在一年內支付完即可。

  21世紀經濟報道記者獲悉,此前更多被中小開發商青睞在分期付款業務,目前也開始受到大開發商的更多關註。包括萬科、保利、華潤等大型開發商在內,目前也都在強烈關註首付分期,並嘗試為購房者設計更多的便利購房的金融手段。

  而在廣東惠州片區,開發商墊付首付更為普遍。畔山名居一成首付、陽光聖菲0.8成首付、三遠大愛城零首付等層出不窮。

  在深圳,作為房貸業務做得最多的銀行,建行目前也沒有首套房貸款優惠,放款時間也按照客戶的信用和資產記錄變得更加分化,一些少數優質客戶能較快拿到審批,而更多的申請人則被迫等待,最長的甚至有等待超過一年的情況。

  參與類似業務的還有小貸公司。世聯行業主金融服務平臺工作人員介紹,世聯行雲貸針對世聯行代理的樓盤業主,貸款額為所購房源首付的一半,貸款期限分為3- 6個月的短期貸款,月利率為本金的2%;長期為1-3年,月利率50萬元以下貸款為1.2%,50萬元以上為1.4%。

  北京、河北等地多數房屋中介機構都有代為辦理此類業務,"這種中介、代理行的小額貸款主要需求毋容置疑,大部分都是用作首付瞭。"北京中原地產市場總監張大偉透露,北京有中介機構利用消費貸幫助購房者購房,而實際上來源於銀行的消費貸款,有明確規定是不可用於購房的。

  張大偉認為,目前中國樓市已經出現瞭很多類似"次級貸"(一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供貸款)的跡象。

  從銀行層面來看,前述銀行個貸經理說,在當前主要是剛需人群入市的情況下,需要對幾十萬的首付進行分期支付的購房者,甚至需要小額貸款來支撐其資金來源的購房者,一般也是不合格的貸款人。銀行會非常謹慎地對其資信進行調查和審核。

  值得關註的是,交瞭首付不代表房屋交易完畢,在不少地區,由於餘款難以批貸或放貸遲緩,又迫於購房合同違約條款約束,一些購房者被迫改為全款買房或者全款分期業務,一些人甚至不得不去尋求小額信貸融資,解決購房款問題。由此房貸難題事實上轉嫁給瞭購房者。

  一傢房地產研究機構4月份對17個一二線城市的調查顯示,涉房信貸全部出現瞭收緊。中原地產研究顯示,其中廣州首套房貸利率全面上浮,北京、深圳等地亦有進一步收緊的跡象;而在三四線城市,房貸更難以獲得。21世紀經濟報道記者選取十個位於山西、廣東、湖南、福建的三四線城市采訪顯示,其房貸收緊比一二線城市幅度更大。

  中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰認為,本身沒有首付支付能力的人一般資信比較差,銀行方面難以審批房貸,在這種情況下,合同都難以履行;此外,按照購房合同,不付款就不可能交房。但這種分期付款的情況下,購房者已經交瞭一部分錢,但到瞭交房時間又交不齊餘款,此時雙方之間是否會產生糾紛也是一個隱患。

  在此背景下,可能催生出又一種"次級貸"現象,其中隱含的風險值得關註。

各路資本紛紛涉足為購房者補充首付 次級貸風險積聚

  在廣州,調查顯示,高達58.39%的購房者近4個月有在申請房貸,此間銀行雖然受理業務,但大多無法給出具體的放款時間,被通知要等半年才能放款的購房者占瞭12%。"首套房貸款利率普遍上浮,最低5%,最高達20%。"

  另一方面,本報瞭解到,在銀行惜貸或者拒貸後,其他各路小貸機構、實力欠缺的開發商紛紛加入到購房款的"運作"中來,可能帶來更大的風險隱患。



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn代墊款二胎利率多少免費諮詢試算/news/2014-04-30/08352711295.shtml

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